Het nieuwe regeerakkoord! Wat betekent dit voor u?

download

Eigenwoningforfait: financieel te overzien

Onlangs is het regeerakkoord ‘Vertrouwen in de toekomst’ gepubliceerd. Eén van de onderwerpen die tot veel publiciteit heeft geleid is het voorstel om de vrijstelling van het eigenwoningforfait af te schaffen. Al snel werd in de media gesproken over ‘aflosboete’. De financiële gevolgen van deze voorgenomen maatregel zijn voor de meeste huiseigenaren echter overzienbaar. In dit artikel geven wij hierover uitgebreidere informatie.

Wat is eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait is een belasting over de waarde van uw woning. Deze belasting wordt als volgt berekend: Uitgangspunt is de WOZ-waarde van uw woning. Hierover wordt een bepaald percentage genomen. Bij woningen met een hoge waarde is dit percentage hoger dan bij woningen met een lagere waarde. Ligt de waarde van de woning tussen de
€ 75.000,00 en € 1.060.000,00 dan bedraagt dit percentage 0,75%. Het voornemen is om dit percentage te verlagen naar 0,6 % Dit bedrag moet u dan als fictief inkomen bij uw belastbaar inkomen optellen. U moet hierover vervolgens belasting betalen.

Heeft u een woning met een WOZ-waarde van € 250.000,00 dan betekent dit dus, op basis van het huidige tarief van 0,75% dat u op jaarbasis €1.875,00 bij uw inkomen moet optellen. Betaalt u 37% belasting dan betekent dit dus netto €693,00 extra belasting alleen omdat u eigenaar bent van een woning.

De Wet Hillen

Op 1 januari 2015 is de wet Hillen van kracht geworden. Deze wet bepaalt dat wanneer u een eigen woning heeft, maar geen hypotheekschuld, u een vrijstelling krijgt die even groot is als het bedrag van het eigenwoningforfait. In bovenstaand voorbeeld zou u dus aan de ene kant €1.875,00 bij uw inkomen moeten optellen. Aan de ander kant krijgt u een vrijstelling van €1.875,00.  Per saldo betaalt u daardoor geen extra belasting omdat u een eigen woning heeft.
Deze regeling geldt ook voor mensen met een kleine hypotheekschuld. Is het eigenwoningforfait hoger dan het bedrag dat u aan hypotheekrente aftrekt, dan mag u het bedrag salderen. Wij laten dit met een voorbeeld zien:

Stel dat u voor uw eigen woning €1.200,00 eigenwoningforfait moet aangeven. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u €1.000,00 betaald.

Per saldo is uw eigenwoningforfait dan €200,00.

Aflosboete

Veel burgers hebben deze maatregel in 2005 ervaren als een stimulans om hun hypotheek versneld af te lossen. Velen zijn boos dat, nu zij dit gedaan hebben, de nieuwe regering het voornemen heeft om de wet Hillen af te schaffen waardoor zij in de toekomst ook het eigenwoningforfait bij hun belastbaar inkomen moeten optellen. In de media wordt daarom gesproken over ‘aflosboete’.

Effecten verdeeld over 30 jaar

De afschaffing van de wet Hillen zal gespreid over een periode van maar liefst 30 jaar gebeuren. Voor iemand met een woning met een waarde van € 250.000,00 en een inkomen van meer dan  € 68.000,00 betekent dit in de komende 10 jaar men gemiddeld € 10,- per maand duurder uit is dan nu. Bij ouderen met een klein pensioen is dit gemiddeld € 5,00 per maand.

Lagere hypotheekrenteaftrek geen reden om van aankoop woning af te zien

Een andere maatregel die is aangekondigd betreft de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Naar aanleiding van deze aangekondigde maatregel vroegen relaties ons of het kopen van een woning nog wel aantrekkelijk is.  

Hypotheekrenteaftrek

Op dit moment mag u de rente die u betaalt over de woning waarin u zelf woont van uw belastbaar inkomen aftrekken. Daardoor betaalt u minder belasting dan zonder deze aftrek. In 2017 betaalt u over een inkomen boven € 67.072,00 maar liefst 52% inkomstenbelasting.

Hypotheekrenteaftrek wordt versneld verlaagd

Er was al besloten om in de komende jaren het tarief waartegen huiseigenaren de hypotheeklasten mogen aftrekken in stapjes over meerdere jaren te verlagen. In het regeerakkoord is nu besloten om het tempo waarin deze verlaging plaatsvindt te versnellen. De voorgestelde regeling houdt het volgende in:

2019                       49%

2020                       46%

2121                       43%

2022                       40%

2023                  36,93%

Dit betekent dat u minder teruggave van hypotheekrente heeft doordat u ook minder inkomstenbelasting betaalt.

Effect vooral voor hogere inkomens

De aangekondigde maatregel betekent vooral voor hoge inkomens (boven de € 68.000,00 inkomen) dat de netto woonlasten zullen stijgen. In vergelijking met het oorspronkelijke schema van daling van de hypotheekrenteaftrek betekent dit voor iemand met een hypotheekschuld van € 200.000,00 een WOZ-waarde van € 250.000,00 en een hypotheekrente van 3% dat hij in 2023 ruim € 370 per jaar meer aan woonlasten kwijt is. Voor inkomens onder de € 68.000,00 is het verschil kleiner. In bovenstaand voorbeeld is dit verschil slechts € 22,00 per jaar. In de praktijk spelen per belastingplichtige meerdere zaken een rol bij het bepalen van de exacte belastingdruk. Bij dit voorbeeld laten we deze andere zaken buiten beschouwing om de effecten van de voornemens zoals die in het regeerakkoord staan duidelijk te maken.

Effecten in totaalplaatje bezien

In het regeerakkoord zijn nog veel meer fiscale maatregelen aangekondigd. De bedoeling is dat iedereen erop vooruitgaat. De extra woonlasten zullen dan ook waarschijnlijk geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd door lagere lasten op andere gebieden, zoals de aanpassing in de inkomstenbelastingtarieven, sociale premies en toeslagen

Eigen woning blijft een aantrekkelijk bezit
Mocht u nu op zoek zijn naar een woning, dan is huren geen gemakkelijke optie. Sociale huurwoningen hebben een lange wachtlijst en de huurprijzen in de vrije sector zijn erg hoog.

Het kopen van een eigen woning is in veel gevallen in vergelijking met de huur van een vrijesectorwoning goedkoper dan het huren van een woning. Huren kan wel verstandig zijn indien niet zeker is in welk deel van Nederland een arbeidsplaats wordt gevonden of wanneer er nog geen (stabiele) samenlevingsrelatie bestaat.

Heeft u vragen over de uitwerking van deze maatregelen voor uw persoonlijke situatie of wilt u zich oriënteren op de woningmarkt en hierbij ook al rekening houden met voorgenomen nieuwe fiscale regels uit het regeerakkoord? Maak een afspraak met een van onze adviseurs op 026 445 3002 of info@vonk-advies.nl